（原标题：保利天奕卖房聚合财富，程璞“难为无米之炊”）
文/粤进深 严明会
去年10月，财大气粗的保利杀进琶洲南，一口气拿下三宗地块，斥资超59亿元。
这三宗地，编号分别为AH090402号、03号、04号，因为紧挨在一起，所以市场也称之为“琶洲南三兄弟”。
保利动作很快。
先拿出02号选手打头阵，案名也早早公布出来了，叫保利天奕。
最近一周，保利天奕连拿3张预售证，合计180套住宅获批，总建筑面积约3万㎡。
看来已经迫不及待要入市了。
首先获批的是A7、A8栋，共106套房源，全部为建面约190㎡左右的大户型，层高均为28层，总建筑面积超2万㎡。
紧接着，项目又新拿了A1、A3两栋楼的预售证。
其中，A1栋为建面约140㎡产品，43套，层高24层，总建筑面积约5997.8㎡；A3栋建面约120㎡产品，31套，层高17层，总建筑面积约3823.1㎡。
下图黄线里的，就是保利天奕首开的02地块。
可以看到聚合财富，新获批的四栋楼，除了A7栋处于项目中间位置，A1、A3和A8栋则以围合之式分布在周边，要么临近道路，要么挨着后期待开发地块。
部分楼栋可能会受到一定噪音影响。
整个保利琶洲南项目，一共规划20栋住宅，都是板楼设计，约900多套房源，专梯入户，超新规产品实用率高。
容积率低至2.5，结合保利天字系产品，妥妥的豪宅定位。
据悉，保利天奕将在4月下旬开放售楼部和样板房，预计这个月内就会开盘，首推产品涵盖120-140-190㎡所有户型。
目前吹风价是8-10万元/㎡，此前拿地价约4.3万元/㎡。
从区位看，其位于琶洲南TOD东侧，北边是黄埔涌对望广交会展馆，南边是新滘路，西边是赤沙旧改，东边是科韵南路。
位置还不错。
但之前，保利天奕并不被看好，主要是由于配套不行，没学校、没商业，最神奇的是连路都没有。
一眼望去，全是绿油油的地。
项目东侧百米左右还有一座变电站，高压线密密麻麻的，看着有点“吓人”。
这也使得当时地块出让之路坎坷曲折，一次又一次延期，三度上架才卖出去。
不过，这些问题目前已经差不多得到解决。
项目北侧连通琶洲的临时便桥即将通车聚合财富，到琶洲直线距离只有400米。东侧的会展东路也在建了。
北侧最早一批复建的商业项目，预计今年建成并交付使用。
近期，项目还公布了旁边配建的公立九年制学校，将由广州五中领办。
还有此前被认为“老大难”的220千伏赤沙输变电，已经启动搬迁前期工作，计划外迁约35km。
高压线也会进行下埋。
看得出来，为了卖地、卖房，政府和开发商费了不少心思。
当然，保利天奕也有一些缺点。
项目周边还有不少尚未开发的“生地”，附近的赤沙村旧改也是遥遥无期。
如果从高空俯瞰，保利天奕就像是在村庄旁的一片绿地里冒出来的楼盘，多少显得有点不大协调。
项目北侧，复建商业体虽然能带来更完善的配套，但与之相对的楼栋，中低层视野会比较受限，采光可能也会有影响。
保利天奕项目开发商为广东保利城市发展有限公司（以下简称“广东保利发展”），成立于2011年，是保利发展控股集团全资子公司。
目前，程璞担任广东保利发展董事长，刘实任总经理。其中，程璞还担任过保利发展（山东）有限公司的总经理，于2022年5月卸任。
在业内人士看来，保利天奕入市，对同在海珠、同档次的中海大境冲击较大。
2023年9月，中海以127.9亿元拿下中海大境项目地块——海珠上涌果树公园北侧地块，扣除配建后，折合楼面价约5.2万元/㎡。
同年12月，中国海外发展公告称，引入中建四局共同开发该项目。
值得一提的是，该地块当时吸引了16家开发商举牌，经85轮竞拍，溢价封顶至摇号。
最后由中海摇号获得，后打造为中海大境。
（中海大境 来源：中海地产广佛公司）
整个项目占地约17.7万㎡，总建筑面积约36.4万㎡，涵盖3块居住用地、3块商业用地、1块教育用地。
共规划14栋住宅，容积率约3.8，均价8万元/㎡起，总价超千万。
据克而瑞发布的2024广州商品住宅项目销售金额排行榜，中海大境以75.5亿元成交金额位列榜单第三，仅次于琶洲南TOD和长隆万博悦府。
大概是看保利天奕要开盘了？
上个月，中海大境加推建面约186㎡四房户型，加紧抢客。
不过，中海大境最近有点不太好过，其因建筑外立面太黑，引发业主们强烈不满。
据悉，就整改问题，开发商和业主目前已经进行多次沟通。
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